法律・制度 2017年10月16日

外国人が韓国の不動産に投資する際の注意点

崔賢允（Choice Research & Consulting (Choice Law Office)）

基本的に不動産投資は、株式や債券に比べて安定したキャッシュフローが発生するため、投資リスクが低い方だと言われています。更に韓国の商業用不動産の場合、需要に比べて供給が少なく空室率が低いため、投資価値が高いとの考えを持つ人が多く、韓国の不動産投資に興味をもつ外国人が増えています。

2年前からしばらく停滞していましたが、済州島では2013年度には2012年と比べると3倍近い投資が申告されました。これは、2010年から2018年まで一時的に運用されている投資移民制度と2011年頃から本格化した高級クルーズを通じた中国人観光客の流入の効果だと評価されています。

しかし、投資需要は増えていますが、対する投資家達の基本的な知識が不足しているのが実情でもあります。

韓国での原則としては、外国人が不動産を購入する際は必ずしも現金で支払う必要はなく、不動産担保融資も可能です。また、韓国内に居所がなくクレジットスコアがない場合でも、金利等における一般室住宅ローンに比べて高い評価を受ける事実はありますが、複数の銀行で様々な融資プログラムを提供しています。

外国人が韓国の土地を取得する場合、外国人土地法・外国人投資促進法・外国為替取引法が適用されますが、土地取引許可対象土地を除いて、一定の手順に従って申告するだけで韓国の土地取得が可能であり、韓国人と大差がないのが現状です。ただし、韓国の不動産投資の際の付加される税金には注意する必要があります。

基本的には取得税・固定資産税・譲渡所得税などの不動産関連租税は、韓国人と同一であり、譲渡所得税・長期保有特別控除など税制減免も同様に適用されます。不動産の購入の際、取得税・登録税・付加価値税などを納付しなければならず（外国人投資地域である場合、取得税と登録税は減免）不動産を購入した後は不動産を保有し続けている限り、財産税など（住宅の場合不動産価値の約0.1〜4.0％、土地の場合0.07〜5.0％に相当する）を毎年支払わなければなりません。また、投資目的で購入した住宅の公示価格が合計6億ウォン以上を超える場合、総合不動産税が更に課税される場合もあります。

併せて、外国人投資家が不動産を売却する場合には、次の2つの税金についても追加で注意が必要です。

1つ目は譲渡所得税です。外国人も韓国人と同じように韓国国税庁の譲渡所得税の適用を受けます。1年以上保有している不動産の売却時に、個人の譲渡所得は長期キャピタルゲインとして扱われ、本人の所得に比例して税金が徴収されます。
譲渡所得税は、不動産を売った残りの収入から最初の不動産購入時のコストや改築費用などを控除し、残りの純利益に対しての税金を支払えばよいのです。さらに、その不動産を居住目的で購入し、売却した時から過去2年以上の所有権を維持し実際にそこに住んでいる場合には、韓国人と同じように譲渡所得税を免除されることがあります。（第1世代の1住宅譲渡所得税非課税）

2つ目は、外国人投資家は韓国人とは異なり、所得税法及び法人税法に基づく源泉徴収税納付義務が付加されます。
源泉徴収税率は、不動産販売後に残った純利益ではなく、総販売額の一定割合（譲渡価額の10％譲渡差益の20％のいずれか少ない金額を基準とする）に該当します。そして、外国人投資家は国税庁に譲渡所得税などの税金を納付した後、源泉徴収額の超過徴収された一部あるいは全部を国税庁から還付を受けることができます。